Homeoffice ist nicht aller Büros Ende

Die Pandemie wirkt sich auf den Büroimmobilienmarkt aus – nur wie? Oft steht in den Diskussionen das Thema Homeoffice und die Veränderung von Arbeitsplatzkonzepten im Fokus. Dabei wiegen andere Faktoren schwerer.

Die Stimmung im Markt für Büroimmobilien ist ambivalent: Einerseits zeigen die Fundamentaldaten in den großen Märkten weiterhin ein weitgehend robustes Bild, anderseits verunsichert die Diskussion um die Auswirkungen von Homeoffice und mobilem Arbeiten weiterhin viele Akteure. bulwiengesa hat bereits seit Pandemiebeginn eine differenzierte Betrachtung angemahnt und wird hierbei von der aktuellen Marktentwicklung bestätigt: Nur in geringem Umfang werden Flächenrückgaben genannt.

Die Rahmenbedingungen für Büros haben sich insbesondere in den Metropolen nicht so verändert, wie die Corona-Krise hätte vermuten lassen. Ein wichtiger Einflussfaktor ist die Bürobeschäftigung. Nachdem diese im vergangenen Krisenjahr sehr leichte Rückgänge zu verzeichnen hatte, hat sich im Jahr 2021 bereits wieder eine positive Entwicklung eingestellt, die 2022 an Dynamik gewinnen dürfte. Der stärkste Anstieg mit rund 9 % (2020 bis 2025) wird dabei in Berlin erwartet. Es folgen Münster (7,4 %), Köln (6,7 %) und Leipzig (6 %). Hieraus resultieren positive Nachfrageeffekte. Demgegenüber steht ein zweiter wichtiger Einflussfaktor: die Bautätigkeit. So befinden sich derzeit allein in Berlin knapp zwei Mio. qm an Büroflächen neu im Bau oder in Sanierung, was rund 10 % des Gesamtbestands entspricht. Im Vergleich zur Hauptstadt wird in den anderen großen Büromärkten weniger gebaut. Die sich aus der Relation von Angebot und Nachfrage ergebende Leerstandsquote bleibt auch in den kommenden Jahren auf einem gesunden Maß. Für die sieben großen A-Städte – Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln und Stuttgart – wird ein leichter Anstieg der Leerstandsquote in Richtung 4,5 % prognostiziert. Auch in den B-Städten, bei denen sowohl ein geringerer Bürobeschäftigtenanstieg als auch geringere Bautätigkeiten erwartet werden, wird der Leerstand leicht ansteigen. Insgesamt wird jedoch überwiegend von Leerständen im Bereich der üblichen Fluktuationsreserve ausgegangen.

Büroflächenkonzepte zum Wohlfühlen

Allerdings gibt es auch nach fast zwei Jahren pandemiebedingtem Homeoffice immer noch keine klaren Erkenntnisse, wie stark sich Homeoffice auf die Nachfrage auswirkt. Auch wird die derzeitige Argumentation von Unternehmen pro Homeoffice sehr stark aus einer einseitigen Kostendiskussion heraus geführt, die die Ausgaben für Heimarbeit ausblendet; zudem dürften die arbeitsrechtlichen Grauzonen – zwischen der Einordnung mobiler Arbeit und Homeoffice – auf Dauer keinen Bestand haben.

Die Unternehmen stellen sich darauf ein, dass ein Teil der zukünftigen Arbeit im Homeoffice erledigt wird. Wenn die Bürobeschäftigten je nach Branche und Umsetzbarkeit im Durchschnitt etwa zwei Tage nicht vom Büro aus arbeiten werden, wird sich der gesamte Flächenverbrauch hierdurch nicht zwangsläufig reduzieren.

Die Corona-Krise beeinflusst jedoch die Bürokonzepte: Wurde vor der Krise viel auf die Themen Effizienz und Arbeitsplatzdichte geachtet, stehen jetzt die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wieder mehr Mittelpunkt. Das bedeutet, dass die neuen Arbeitsplatzkonzepte das Büro sowohl als Arbeitsort als auch als Treffpunkt sehen, in denen die Mitarbeitenden sich wohlfühlen und sich kreativ austauschen. Die Arbeitsplatzanordnung wird lockerer, Neben- und Gemeinschaftsflächen bekommen mehr Bedeutung.

Hinweis: Der Artikel ist zuerst erschienen in der Februar-Ausgabe des VBKI-Spiegel.

Ansprechpartner:
Sven Carstensen 
Vorstand bei bulwiengesa
carstensen@bulwiengesa.de