Geht’s noch? Büro-Projektentwicklungen in den A-Städten

Die kürzlich erschienene Projektentwicklerstudie hat u.a. die aktuellen und geplanten Projektentwicklungen auf den Büromärkten der A-Städte untersucht. Hier finden Sie die wichtigsten Ergebnisse sowie unsere Experten-Statements für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. 

Die Corona-Krise führte im Bürosegment zu einem leichten Dämpfer. Nachdem die teilweise sehr niedrigen Leerstandsquoten in den sieben deutschen Metropolen sogar spekulative Projektstarts – ohne Vorvermietung – erlaubten, wurde diese Art der Büronutzung nun erst einmal hinterfragt. Einige Büroflächennutzer stellten Neuanmietungen allein aus wirtschaftlichen Gründen vorerst zurück, Projektplanungen wurden in die Zukunft verschoben und neue Projekte nicht angegangen. Insgesamt nahmen die Projektflächen im Bürosegment in diesem Jahr lediglich um 1,2 % (179.000 qm) zu. Das war deutlich weniger als in den vergangenen Jahren. 

Berlin bleibt am dynamischsten. Auch in Düsseldorf, Köln und Hamburg nehmen die Projektflächen wieder zu. In Frankfurt, München und Stuttgart drehte sich die Entwicklung um, hier sinkt nun jeweils das Projektflächenvolumen.

Hinweis: Mit Projektflächen meinen wir im Rahmen der aktuellen Studie alle Projekte, die zwischen 2018 und 2025 fertiggestellt wurden bzw. fertiggestellt werden sollen – also fertige Projekte und solche in Bau und in Planung.

Büro-Projektentwicklungen in Berlin

Aktuell gibt es 5,9 Mio. qm Projektfläche im Berliner Bürosegment. Auch wenn man Berlins Gesamtmarktgröße berücksichtigt, ist dies herausragend viel. Bisher holt Berlin so auch auf, was es an Bauversäumnissen in den Jahren vor 2014 hatte. Die Wachstumsstärke wirkt mit 9,2 % bzw. 493 Tsd. qm im Städtevergleich wieder beeindruckend. Allerdings hat auch die Bundeshauptstadt unter der Corona-Krise an Dynamik verloren, sodass zahlreiche Fertigstellungen nicht so schnell wie bisher üblich absorbiert wurden. 

Alexander Fieback, Büroexperte für Berlin und Hamburg (fieback@bulwiengesa.de): „Die weiterhin niedrige Leerstandsquote in Berlin bietet Potenzial für kurzfristig wieder steigende Projektvolumina. Zentrale Lagen bieten die größte Sicherheit, viele Potenziale befinden sich jedoch auch in dezentralen lagen. Hier hängt eine positive Entwicklung von den jeweiligen Mikrostandorteigenschaften ab.“

Büro-Projektentwicklungen in Düsseldorf

Die im Betrachtungszeitraum in Düsseldorf fertiggestellten, in Bau oder in Planung befindlichen Bürogebäude liegen überwiegend zentrumsnah oder in den Bürolagen wie Flughafen, Kennedydamm oder Medienhafen. Im Zuge der Corona-Pandemie kam es auf dem Bürovermietungsmarkt zu einem Nachfrageeinbruch, der mit einem Anstieg des Leerstandes einherging. Weiterhin führt die beschriebene Situation dazu, dass bereits einige Verschiebungen bei den Fertigstellungen zu verzeichnen sind. 

Nicole Tietze, Büroexpertin für Köln und Düsseldorf (tietze@bulwiengesa.de): „Die Debatte um die Auswirkungen des Homeoffice und ESG zeigen, dass sich generell die Anforderungen an den Arbeitsort Büro verändern werden. Gerade in Düsseldorf werden innovative Objekte mit entsprechenden Qualitäten weiterhin funktionieren.“

Büro-Projektentwicklungen in Frankfurt

In Frankfurt sind die Bürofertigstellungen generell recht volatil. Das ist unter anderem der besonderen Büroflächenstruktur mit überdurchschnittlich vielen Hochhaus-Projekten geschuldet. Nach dem letzten, besonders stark ausgeprägten Tiefststand 2018 fielen die Fertigstellungsraten 2019–2020 wieder höher aus. Durch die Corona-Krise hat sich der Ausblick jedoch etwas eingetrübt. Die Büroprojektflächen, also jüngst fertiggestellte Projekte sowie Projekte in Bau und in Planung, fielen um -219 Tsd. qm (-14,2 %) geringer aus als noch im letzten Studienjahr. Dabei ist insbesondere für 2021 ein deutlich geringeres Fertigstellungsvolumen angesetzt, als noch vor 12 Monaten erwartet wurde. Insgesamt umfassen die Frankfurter Büroprojektflächen nun aktuell 1,3 Mio. qm.

Anna Buchmann, Büroexpertin für Frankfurt/M. (buchmann@bulwiengesa.de): „Frankfurt nimmt aufgrund seiner Hochhäuser eine Sonderstellung in Deutschland ein. Die Projektentwicklungen verstärken dies noch. Denn rund 45 % der Flächen im Betrachtungszeitraum entfallen auf Hochhausentwicklungen, die sich räumlich vor allem auf das Bankenviertel und angrenzende zentrale Lagen wie das Europaviertel konzentrieren. Dort ist trotz der spürbaren Auswirkungen der Corona-Pandemie die Nachfrage weiterhin hoch.“ 

Büro-Projektentwicklungen in Hamburg

Die Hamburger Büroprojektflächen nahmen um 106 Tsd. qm (5,0 %) zu. Insbesondere die Flächenzunahme im Investor-Development (Entwicklungen zur Eigennutzung) verursacht diese positive Entwicklung: Mit 13,9 % ist der Flächenzuwachs hier herausragend und absolut gesehen vergleichbar mit Berlin. Generell ist die Pipeline des Hamburger Büromarktes durch sehr heterogene Strukturen geprägt: Großprojekte mit teils internationalem Standing und viele kleinteilige Vorhaben in Stadtteilquartieren dokumentieren die bunte Mischung der Bauprojekte. Das größte Interesse der Projektentwickler wecken weiterhin die HafenCity mit ihren vielfältigen Potenzialen und die Altstadt/Neustadt, also die Citylage der Stadt, die auch deutschlandweit in ihrer Zentralität kaum erreich wird. 

Alexander Fieback, Büroexperte für Hamburg und Berlin (fieback@bulwiengesa.de): „Die Corona-Pandemie führte zu einem Rückgang der Nachfrage. Gleichwohl zeigte sich der Büromarkt der Hansestadt stabil, was die stabilen Leerstandszahlen und die gestiegenen Mieten dokumentieren. Diese Rahmenbedingungen bieten eine gute Grundlage für die Projektentwicklungstätigkeit, sodass kurz- bis mittelfristig mit einer erhöhten Dynamik gerechnet wird.“

Büro-Projektentwicklungen in Köln

Der Kölner Büromarkt zählt innerhalb der sieben A-Städte zu den kleineren Standorten. Die Projektfläche ist mit 1,0 Mio. qm die geringste im Betrachtungszeitraum. Dennoch hat der Kölner Büromarkt in den vergangenen Jahren eine positive Entwicklung vollzogen. Eine gute Vermietungssituation – in Verbindung mit einem moderaten Neubauvolumen – führte zu einer Leerstandsquote unterhalb der Fluktuationsreserve. Folglich werden neue Projekte geplant – fast 54 % der Kölner Büroprojektfläche ist derzeit im Planungsstatus. 

Nicole Tietze, Büroexpertin für Köln und Düsseldorf (tietze@bulwiengesa.de): „Die Corona-Krise hat ihre Spuren auch auf dem Kölner Büromarkt hinterlassen. Sichtbar wird dies u. a. an einem leichten Anstieg des Leerstandes. Folglich werden nicht alle geplanten Projekte in den kommenden Jahren auch umgesetzt werden.“

Büro-Projektentwicklungen in München

Büroprojekte in München siedeln sich nicht nur zentrumsnah an, sondern aufgrund von Flächenmangel zunehmend auch in äußeren Teilräumen. Aktuell sind am Markt 2,5 Mio. qm an Projektfläche im Bürosegment vorhanden. Die Büroprojektentwicklungsflächen sinken moderat (-62 Tsd. qm, -2,5 %). Der auffallend hohe Anteil an erwarteten Fertigstellungen im Jahr 2023 resultiert teilweise aus den aktuellen Verschiebungen von konkreten Projekten, die aufgrund der restriktiveren Kreditvergabe nur mit entsprechender Vorvermietung gebaut werden.

Oliver Rohr, Büroexperte für München (rohr@bulwiengesa.de): „Die hohen Fertigstellungszahlen werden in diesem Jahr zu einer weiteren Entspannung auf der Angebotsseite führen. Wie hoch der Leerstandsanstieg ausfällt, hängt von der Entwicklung der Flächennachfrage ab. Nach einem schwachen ersten Halbjahr mit lediglich 175.000 qm umgesetzter Bürofläche erlauben größere Gesuche bzw. in Vorbereitung befindliche Großabschlüsse einen optimistischen Blick in die Zukunft.“

Büro-Projektentwicklungen in Stuttgart

Der Großteil der gesamten Projektflächen (45 %) wird in Stuttgart für das Bürosegment entwickelt. Darin unterscheidet sich der kleine Markt erheblich von den übrigen A-Städten, in denen das Wohnsegment dominiert. Bei den Büroprojektentwicklungen ist ein deutlicher Einbruch um 20,5 % festzustellen. Für seine Büromarktgröße hat Stuttgart überdurchschnittlich viel Büroprojektfläche am Markt. Dies bedeutet allerdings nicht automatisch, dass ein Angebotsüberhang zu erwarten sei. Bei einer aktuellen Leerstandsquote von 3,0 % ist dies absehbar nicht zu erwarten.

Andreas Wiegner, Büroexperte für Stuttgart (wiegner@bulwiengesa.de): „Der Flächenumsatz in Stuttgart ist durch die Pandemie am stärksten eingebrochen. Eine Erholung ist hier auch zum Ende des ersten Halbjahres 2021 noch nicht erkennbar, lediglich etwas mehr als 50.000 qm wurden 2021 bereits umgesetzt. Zahlreiche Projekte sind derzeit spekulativ im Bau. Diese wurden entweder bereits vor Beginn der Pandemie begonnen oder waren im Entwicklungsprozess schon sehr weit fortgeschritten. Ein Leerstandsanstieg ist zumindest kurzfristig sehr wahrscheinlich.“

Hinweis: Die Informationen zur Bestellung der Projektentwicklerstudie sowie weiteres Material finden Sie auf unserer Website. Auswertungen für andere Segmente und Städte erstellen wir auch individuell auf Anfrage.

Ansprechpartnerin: 
Ellen Heinrich
Projektleiterin
heinrich@bulwiengesa.de