Gute Nacht? Hotelprojekte in Deutschland

Kein Tourismus, keine Veranstaltungen, keine Geschäftsreisen – die Stimmung in der Hotelbranche ist düster, die ökonomischen Aussichten unklar. Wie wirkt die Krise auf die unterschiedlichen Sparten? Was passiert mit Projektentwicklungen? Wo investieren die Großen trotzdem, und was ist ihr Plan B? Ein Porträt über eine gebeutelte Branche.

-- Die Fragen beantwortet Dierk Freitag, Bereichsleiter Hotel- und Freizeitimmobilien bei bulwiengesa --

Auch wenn die Frage fast absurd erscheint: Wie läuft es aktuell für Hotels?

Bei der Beurteilung von Hotelprojekten in Deutschland müssen wir in dieser für die Branche katastrophalen Zeit zwischen Geschäfts- und Urlaubshotellerie unterscheiden.

Die klassische Stadthotellerie, die drei Viertel ihrer Umsätze aus dem Geschäftereiseverkehr bezieht, ist stark existenzgefährdet. Ausländische Touristen fehlen, das MICE-Geschäft (Meetings Incentives Conventions Exhibitions) ist zusammengebrochen, Firmen haben ihre Reiseaktivitäten gestoppt und Kultur- und Eventtouristen sehen momentan auch wenig Anlass, in Metropolen wie Hamburg, München oder Berlin zu reisen. Theater, Museen und Kinos haben geschlossen und die Veranstaltungs- und Eventbranche liegt brach. Diese sitzt im gleichen Boot wie die Hotellerie, wenn nicht sogar in einem noch löchrigeren.  

Die Stadthotellerie und alle frequenzstarken Publikumsnutzungen sind die größten Krisenverlierer, zumal aktuell für mindestens vier Wochen wieder ein (Teil-)Shutdown erfolgt ist. Ganz geschlossen wurden unter anderem bereits das Frankfurter Grandhotel Hessischer Hof, das Sofitel Berlin, Crowne Plaza Heidelberg oder das Anna Hotel München, wobei so manches Hotel auch schon vor der Corona-Krise Probleme hatte.

Wer kommt besser durch die Krise – Luxus- oder Low-Budget-Hotels?

Grundsätzlich scheint die Budget- oder Economy Hotellerie besser durch die Krise zu kommen, da sie andere Umsatz- und Kostenstrukturen als die Fullservice-Hotellerie hat –  weniger Bankett- und F&B-Umsätze, weniger Personalaufwand, deutlich niedrigere Pachten.

Wie sieht es für die Ferien- und Urlaubshotellerie aus?

Die Urlaubshotellerie steht weitaus besser da, wobei auch hier viele Hotels aufgrund von Hygienevorschriften (z.B. Schließung von Wellnessbereichen und Gastronomie) und Reisebeschränkungen Umsatzeinbußen verzeichnen. Krisengewinner waren bisher Ferienressorts, Ferienhäuser und -apartments, in denen die Abstandsregeln besser einzuhalten sind. 

So hatte das zu den größten Ferienresorts in Deutschland zählende Hotel- und Sportresort Fleesensee in Mecklenburg-Vorpommern im Sommer 2020 durchgehend 90 % Auslastung; auch im September und Oktober war die Nachfrage dort ausgesprochen hoch. Die Schließung im November trifft die Ferienhotellerie weit weniger stark als die Stadthotellerie, da die Hoch- und Hauptsaison vorbei ist.   

In Mecklenburg-Vorpommern lagen die Übernachtungszahlen im August 2020 20 % über dem Vorjahreswert, an Nord- und Ostsee 3 % bzw. 12 % über dem Vorjahr. Davon können Städte nur träumen: In Berlin lag das Minus bei 52,6 %, in Hamburg immerhin noch bei 36,1 %. Aber Hamburg hatte auch nie einen so hohen Anteil ausländischer Touristen (rd. 25 %) wie Frankfurt (rd. 45%), Berlin (rd. 45%) oder München (rd. 50%), wo fast die Hälfte des Übernachtungsaufkommens aus dem Ausland stammt.

Also setzen Investoren nun auf Ferienhotels und -wohnungen?

Weil Deutschlands Urlaubsregionen so beliebt sind, ist momentan sehr viel Bewegung im gesamten Ferienwohnsegment. Hier rechnen wir in den nächsten Jahren mit einigen Großprojekten. Einer der größten Akteure ist das französische Unternehmen Center Parcs (Pierre et Vacances), das in Deutschland sechs Ferienparks betreibt und weitere plant.

Aber natürlich bleibt zu hoffen, dass jetzt nicht plötzlich alle Ferienhotels bauen wollen. Denn dieses Segment ist im Bau und Betrieb sehr viel komplexer als ein Stadthotel und in der Drittverwendung auch nicht einfach zu handhaben. Wer braucht schon Studentenapartments in Waren an der Müritz, wenn das Hotel dort nicht laufen sollte?   

Seit der Corona-Krise haben sich die Interessentengruppen verändert. Zuvor interessierten sich vor allem Privatanleger für Ferienimmobilien. Institutionelle Investoren, wie z.B. Union Investment, Deka, Commerz Real blickten vor allem auf Hotels in A-, B- und ausgesuchten C- und D-Städten, nicht zuletzt auch deshalb, weil die touristische Nachfrage in deutschen Großstädten stärker als in den deutschen Reisegebieten wuchs. 

Dies hing auch mit der Expansionsstrategie der Kettenhotellerie zusammen, die sich vor allem für die Top-Lagen in A- und B-Städten interessierte und erst mit zunehmender Marktdurchdringung auch vereinzelt C- und D-Städte ins Visier nahm. So gibt es nur wenige leistungsstarke Marktakteure in der Freizeithotellerie, wie eben Center Parcs, 12.18., Upstalsboom, Van der Valk oder DSR. Namen wie Hilton, Marriott oder Kempinski sind bis dato im deutschen Feriensegment nicht aktiv. Diese Akteure fokussierten, anders übrigens als im Ausland, hierzulande auf städtische Standorte.

Elf Jahre in Folge wuchs der Tourismus in Deutschland. Dann der abrupte Einbruch. Werden Projektentwickler ihre Projekte überhaupt noch los?

Bis 2019 hatten Projektentwickler wenig Schwierigkeiten, Pächter für ihre Objekte zu finden. Selbst die in Folge steigender Grundstückspreise und Baukosten stetig gestiegenen Pachten wurden betreiberseitig akzeptiert, obwohl diese teilweise bereits im oberen Bereich der wirtschaftlichen Tragfähigkeit lagen. Dies könnte einigen Pächtern nun zum Verhängnis werden, wenn keine tragfähige Einigung mit den Vermietern erzielt wird. 

Grund, Boden und Bau sind nach wie vor teuer bzw. steigen aktuell weiter an, weshalb die Pacht bei Neuprojekten nicht merklich sinken dürfte. So lange aber nicht absehbar ist, wann solche Pachten wieder zu erwirtschaften sind, wird sich die Expansionsfreudigkeit der meisten Hotelbetreiber stark in Grenzen halten. Diese haben jetzt genug Herausforderungen mit ihrem Bestand: etwa um Mitarbeiter zu halten, in Digitalisierung zu investieren und ihre Häuser konzeptionell krisensicherer zu machen.

Einige große Betreiberketten wie die französische Accor Gruppe und die britische Intercontinental Hotel Group haben im ersten Halbjahr 2020 Verluste im dreistelligen Millionenbereich eingefahren. Die Erlöse der weltweit größten Hotelkette Marriott sanken im zweiten Quartal 2020 um 72 %. Selbst der Branchenprimus Motel One schrieb im ersten Halbjahr 2020 erstmalig Verluste.

Projektentwickler in Deutschland werden zunehmend Schwierigkeit haben, zugkräftige Marken bzw. zuverlässige Hotelbetreiber für ihre Projekte zu finden. Eine große Insolvenzwelle unter den Betreibern blieb bisher aus, ist aber zu befürchten, wenn staatliche Hilfen auslaufen. Nicht ohne Grund wird derzeit viel über Konsolidierungen, wie z. B. zwischen Accor und IHG, spekuliert. 

Sind Abbrüche oder Verzögerungen bei Projektentwicklungen zu erwarten?

Auf Hotelprojekte bezogen haben meines Erachtens ein Ibis Budget oder Ibis Styles derzeit eine höhere Umsetzungswahrscheinlichkeit als beispielsweise ein im Luxussegment angesiedeltes Ritz Carlton oder Sofitel. Mid- und Upscale-Projekte, die in ihrer Entwicklung bereits weit vorangeschritten sind – d.h. bei denen Betreiberverträge bereits abgeschlossen sind – verzögern sich möglicherweise etwas, werden aber in ein bis zwei Jahren definitiv realisiert werden.

Bei einigen Planungen hingegen ist mit Abbruch oder zumindest mit Umplanungen zu rechnen. Zwei Beispiele aus Hamburg: Die Hotelplanung im Hamburger Elbtower wurde um rund ein Drittel reduziert; es verbleiben aber immer noch über 11.000 qm für das Hotel. Auf jeden Fall verzögern wird sich der für diesen Jahr angesetzte Baustart des von der ECE projektierten Kongresshotels in der Hamburger HafenCity, für dessen 655 Zimmer Marriott als Betreiber gewonnen werden konnte. Da Hamburg aber als beliebtes Städtereiseziel gilt, wird die Stadt nach überstandener Pandemie vermutlich schneller als andere Großstädte in Deutschland das Vor-Corona-Niveau erreichen.

Gerade der Kongress-Branche hat Corona ja einen gehörigen Strich durch die Rechnung gemacht.

Allerdings. Das sieht man in enormem Ausmaß gerade in Berlin: Deutschlands größtes Hotel, das Estrel Hotel in Berlin, setzt ganz auf Kongresse und soll nun um 750 Zimmer erweitert werden. Der rund 5.000 qm große Rohbau zur Erweiterung des bestehenden hoteleigenen Kongresscenters (25.000 qm) ist bereits fertig gestellt. Und der Bau des Hotelturms sollte eigentlich im Herbst dieses Jahres beginnen. Doch die Verluste des Estrel Hotels dürften aufgrund seiner Größe enorm sein. Allein die Umsatzverluste aus dem Kongressgeschäft lagen Pressemeldungen zufolge im ersten Halbjahr bei 30 bis 40 Millionen Euro. Bis zum Ende des Jahres dürfte sich dieser Wert verdreifacht haben.

Haben Hotelentwickler einen Plan B?

Einige größere Hotelentwickler, wie beispielsweise die österreichische UBM Development oder die Gerch-Gruppe, haben bereits bekannt gegeben, Nutzungsänderungen in ihren Projekten vornehmen zu wollen und z. B. Büroflächen statt Hotelzimmer zu bauen. Beides im übrigen Hotelprojekte in Frankfurt. Solche Umwidmungen müssen natürlich baurechtlich passen. Insbesondere die unverändert begehrten Wohnnutzungen sind nicht an allen Standorten möglich. 

Deutschlands größter Hotelentwickler, die Berliner GBI AG, setzt seit geraumer Zeit vermehrt auf den Bau von Serviced Apartments, die für längere Aufenthalte gedacht sind und sich damit nicht nur an den klassischen Touristen wenden. Generell scheinen Serviced Apartments weit weniger Bedenken bei Banken und Investoren hervorzurufen als Fullservice-Hotels. Wobei es hier sehr auf den Standort ankommt.

Sollten nun besser keine neuen Hotels mehr gebaut werden?

Mancher Standort kann sicherlich ein modernes Hotel gut vertragen, während andere Standorte meines Erachtens bereits gut versorgt sind. So überrascht mich etwas, dass am neuen Hauptstadtflughafen, der nun endlich geöffnet hat, von weiteren Hotelplanungen die Rede ist. Und damit meine ich nicht die in Bau befindlichen Projekte.

Am BER hat Steigenberger gerade eröffnet, B&B nimmt sein seit acht Jahre stillgelegtes Haus wieder in Betrieb und mehrere, wegen der Bauverzögerungen auf Eis gelegte Projekte dürften folgen. 

Ich will damit nicht sagen, dass es keine neuen Stadthotels geben sollte. Aber Nachfrage und Angebot sollten in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Dies wird vermutlich in den nächsten zwei bis drei Jahren an den meisten Standorten nicht der Fall sein. Sollte zudem wieder die Klimadebatte unser Handeln stärker bestimmen, könnten Flugreisen an Bedeutung verlieren. Wieviel Hotelbetten sind an Flughäfen perspektivisch also notwendig?

Und in naher Zukunft, ist Neubau da wieder sinnvoll?

Jedes neue Hotel verschärft den Wettbewerb in einer für die Branche aktuell katastrophalen Zeit. Sowieso dürfte manches Hotelprojekt geringe Umsetzungschancen besitzen, da die Finanzierungsrisiken aus Bankensicht nun anders bewertet werden. Das hat seinen Preis. Deshalb sehe ich im Hotelentwicklungsmarkt für die nächsten zwei bis drei Jahre eine deutliche Delle, sehr zum Nachteil von Entwicklern und Investoren, aber zum Vorteil der Bestandshotellerie, die diese hilft, schneller wieder auf die Beine zu kommen. 

Wo liegen trotz Krise dennoch Chancen?

Chancen ergeben sich meines Erachtens für die Ferienhotellerie, die schon während der Finanzkrise wesentlich robuster als die Stadthotellerie war. Aber wie gesagt, hier ist Vorsicht geboten, die Herausforderungen sind komplex. Hinter mancher „Bretterbude“ – so heißt das Hotelkonzept von Jens Sroka, der mit seinen „Heimathafen“-Hotels einer der erfolgreichsten Hoteliers Deutschlands ist – steckt sehr viel mehr Know-how als man vermuten mag. 

Chancen haben auch Quartiersprojekte mit Lifestylekonzepten, die städtebaulich und konzeptionell in Bestandsstrukturen integriert werden. In diese Richtung ging die Reise zwar schon vor Corona, mit beispielsweise den Ruby Hotels in Düsseldorf und Hamburg oder den Hotels der 25hours-Gruppe. Nun könnte die Entwicklung aber an Fahrt gewinnen. Mit funktionalen Bettenburgen wird man die heutige Generation sicherlich nicht erreichen. Denn nach Corona wird vor allem der Wunsch nach Gemeinschaftserlebnissen und Wohlfühlatmosphäre die Hotelwahl der Gäste bestimmen. Ganz abgesehen davon, dass ein Hotel auch „instagrammable“ sein sollte. 

Ansprechpartner: 
Dierk Freitag
Bereichsleiter Hotel- und Freizeitimmobilien bei bulwiengesa
freitag@bulwiengesa.de