Welchen Wert hat die Kita?

Bei den Gutachterinnen und Gutachtern unserer Tochtergesellschaft bulwiengesa appraisal werden zunehmend Wertermittlungen von Kindertagesstätten nachgefragt. Für die Öffentlichkeit klingt das nach einem ungewöhnlichen Investment. Doch die Immobilien mausern sich insgeheim zu einer neuen Assetklasse.

Die Nachfrage nach Wertermittlungen von Kindertagesstätten hat viele Gründe. Zum einen besteht ein bundesweiter Nachholbedarf an Kitas, insbesondere in Westdeutschland. Dies ist darin begründet, dass aktuell bundesweit nur etwa 35 % der Kinder unter drei Jahren betreut werden, jedoch 49 % der Eltern den Wunsch haben, ihr unter dreijähriges Kind in einer Kita betreuen zu lassen. Diesen Bedarf haben auch Investoren erkannt und sich mit gezielten Anlageprodukten wie z.B. Kita-Fonds etabliert, wie z. B. von Aviarent, Habona, Omega und Gothaer. Zum anderen wird die Nachfrage nach Kitaplätzen befeuert durch den bundesweiten Anspruch auf einen Platz ab Vollendung des ersten Lebensjahres. Zu Beginn des Jahres 2019 trat das Gesetz in Kraft, womit der Bund die Länder bei der Verbesserung der Kita-Qualität unterstützt. Das daraus resultierende Investitionsvolumen wird aktuell auf circa 5,5 Milliarden Euro geschätzt.

Bei der Wertermittlung von Kindertagesstätten sind unterschiedliche Investitions- und Betriebskostenförderprogramme auf Länderebene zu berücksichtigen. Teilweise bestehen auch kommunale Förderungen, die jedoch die Ausnahme bleiben.

Ausschlaggebend für den Erfolg einer Kita ist eine allgemein positive Bevölkerungsentwicklung, eine gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Wohngebieten und großen Arbeitgebern. Eine Anfahrtszeit bis zu 30 Minuten aus dem Einzugsgebiet wird allgemein als zumutbar wahrgenommen. Auf der Planungs- bzw. baurechtlichen Seite ist zu berücksichtigen, dass Kitas in der Regel in Wohn- oder Mischgebieten errichtet werden.

Selbstverständlich werden an eine Kita ganz besondere Objektanforderung gestellt: Als optimale wirtschaftliche Betriebsgröße haben sich Betriebe herausgestellt mit drei bis fünf Gruppen für sechs bis zwölf Kinder unter drei Jahren und zwölf bis 25 Kinder bei Einrichtungen für über Dreijährige.

Obwohl eine Kindertagesstätte aufgrund ihres spezifischen Konzepts eingeschränkt drittverwendungsfähig ist, weist sie mehrere Eigenschaften auf, die einen Investor hellhörig werden lassen: Viele Kitas findet sich in Trägerschaft von Kommunen oder anderen Institutionen, die als sehr bonitätsstark gelten. Die Umsätze durch Mieteinnahmen werden bis zu 90 % durch öffentliche Förderung abgedeckt und sind damit weitgehend konjunkturunabhängig. Auch das Exit-Risiko ist als gering anzusehen, da Kindertagesstätten in der Regel eine ausgeprägte Standorttreue aufweisen, was sich in Mietvertragslaufzeiten von 20 bis 30 Jahren niederschlägt. Einschränkend sei erwähnt, dass Kindertagesstätten oftmals nur ein Investitionsvolumen je Objekt in Höhe von 2,5 bis 5,0 Mio. Euro aufweisen, wodurch sich die Investition von größeren Beträgen aufwändig gestaltet – etwa durch den Zukauf von Objekten. Mit steigender Bedeutung der ESG-Kriterien ist von einer zunehmenden Attraktivität von Kindertagesstätten als Investitionsmöglichkeit auszugehen, weil bei diesen Investitionen der gesellschaftliche Nutzen sehr deutlich auf der Hand liegt.

Hinweis: Weiterführende Informationen zu „Immobilien der öffentlichen Infrastruktur“ finden Sie in unserer Kurzstudie.

Ansprechpartner: Marcus Badmann, Geschäftsführer der bulwiengesa appraisal GmbH, badmann@bulwiengesa.de