Wie heiß sind die Wohnungsmärkte?

Der Zinsanstieg dämpft den Wohnungsbau massiv. Für die „Wohnwetterkarte“ haben wir bereits zum fünften Mal gemeinsam mit BPD das Verhältnis von Angebot und Nachfrage für jede der gut 11.000 deutschen Gemeinden untersucht.

Die Wohnwetterkarte zeigt die lokalen Wetterverhältnisse in allen Regionen Deutschlands. Sie verdeutlicht die aktuelle Situation bei Angebot und Nachfrage, zeigt auf, wo Neubau fehlt, und gibt eine Aussicht auf die Lage in den nächsten drei bis fünf Jahren. Wie auch in den letzten Jahren sind dabei 25 Farbtöne von der kältesten bis zur wärmsten Kommune vergeben – denn nur so sind räumlich detaillierte Aussagen möglich. Kalt bedeutet, dass kaum oder nur wenige Wohnungen nachgefragt werden oder im Verhältnis dazu zu viel gebaut wird. Am heißesten sind übrigens nicht Kommunen, die „einfach nur“ eine hohe Wohnungsnachfrage haben. Es sind diejenigen Städte und Gemeinden, in denen eine sehr hohe Nachfrage auf eine sehr geringe Bautätigkeit trifft. Zinsen, Baukosten und Zuwanderung betreffen im Grundsatz jedoch das ganze Land – verglichen mit 2022 ist es also insgesamt deutlich heißer geworden. Der Wohnungsmarkt ist angespannter. Für einige bisher kalte Regionen kann das eine gute Nachricht sein – für die Mehrzahl der Regionen bedeutet dies aber ungedeckte Bedarfe, steigende Mieten und schwierigere Wohnungssuche. Die Wohnwetterkarte soll Entscheider sowohl auf der Bundesebene als auch auf der lokalen Ebene für die aktuellen Herausforderungen des Wohnungsmarktes sensibilisieren.

Über die nächsten fünf Jahre rechnen wir im Mittel mit 226.800 Wohnungsfertigstellungen pro Jahr. Darin enthalten sind noch Wohnungen, die 2023 fertig gestellt werden und noch vor dem Zinsanstieg begonnen wurden. Gleichzeitig ist der Wohnungsbedarf durch den Ukraine-Krieg weiter gestiegen – und wird wegen des bevorstehenden Ruhestands der Baby-Boomer und der deshalb benötigten qualifizierten Zuwanderung weiterhin hoch bleiben. Hier werden 561.000 Wohnungen pro Jahr benötigt – dabei ist schon berücksichtigt, dass der aus der Vergangenheit aufgelaufene Nachholbedarf nur schrittweise abgebaut wird.

Besonders heiß: Cloppenburg

Die heißeste Kommune liegt dieses Jahr erstmals nicht mehr in Bayern, sondern in Niedersachsen: Die Stadt Cloppenburg hat den höchsten prozentualen Wohnungsbedarf des Landes. Auf der anderen Seite kommt in den ganz „kalten“ Gemeinden zu einer schwachen Nachfrage auch noch eine überhöhte Bautätigkeit – die Zahl derartiger Kommunen hat aber gegenüber den Vorjahren deutlich abgenommen.

Über alle Trends und deren plausible Erklärungen hinweg gibt es auch immer wieder Überraschendes in der Wohnwetterkarte: Von besonders zunehmender Wärme sind mit Flensburg, Kiel und Rostock gleich drei größere Städte an der Ostseeküste betroffen. Gleichzeitig sind alle ostdeutschen Großstädte entlang der A4 zwischen Erfurt im Westen bis Dresden im Osten nicht wärmer geworden. Im Grundsatz zählen aber all diese Städte zur moderaten Mitte im Deutschlandvergleich. Wie das ganze Land sind sie von weniger prognostizierten Fertigstellungen bei steigendem Bedarf betroffen.

Hinweis: Unter wohnwetterkarte.de finden Sie alle Infos und die interaktive Karte.

>> Hier gehts zur Aufzeichung des Webinars vom 29.11.2023 auf YouTube.

Ansprechpartner: Felix Embacher, Generalbevollmächtigter, embacher@bulwiengesa.de und Robin Cunningham, Volkswirt bei bulwiengesa, cunningham@bulwiengesa.de