Gewerbeimmobilien im Ruhrgebiet: ein Resümee

Die Immobilienkrise trifft das Ruhrgebiet nicht so hart wie andere Metropolen. Für den halbjährliche Bericht zum gewerblichen Immobilienmarkt haben wir im Auftrag der Wirtschaftsförderung Business Metropole Ruhr Daten und Projekte von 53 Städten und Gemeinden ausgewertet.

Neben den Wirtschaftsförderungen der Kommunen aus der Metropole Ruhr beteiligen sich etablierte Unternehmen am Immobilienmarktbericht Ruhr. Investoren erhalten über die frei zugängliche Plattform größtmögliche Markttransparenz.

Die Herausforderungen auf dem deutschen Immobilienmarkt prägten 2023 auch die Immobiliengeschäfte in der Metropole Ruhr. Der Immobilienmarkt verzeichnete im vergangenen Jahr weniger Neubauflächen und Transaktionen, jedoch zeigt sich das Ruhrgebiet resilienter als andere Top-​Standorte in Deutschland.

Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in der Metropole Ruhr lag 2023 bei knapp 1,3 Mrd. Euro und damit rund 28 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zu den A-​Städten fiel der Rückgang im Ruhrgebiet deutlich moderater aus. Im Ranking mit den deutschen Top-​Immobilienstandorten rückt das Ruhrgebiet damit auf den zweiten Platz hinter Berlin.

Büromarkt mit Mietsteigerungen in Top-Lagen

Dem Thema Homeoffice geschuldet, vor allem aber dem deutschlandweit und über alle Assetklassen eingebrochenen Projektentwicklungsmarkt, ist auch der Büroflächenneuzugang in der Metropole Ruhr 2023 im Vergleich zu 2022 um rund 30 Prozent zurückgegangen. Während 2022 mit rund 278.000 qm Mietfläche der höchste Wert seit 2010 registriert wurde, waren es 2023 nur noch rund 192.000 qm. Die schwache Konjunktur hemmte auch in der Metropole Ruhr die Büroflächennachfrage. Mit rund 443.000 qm wurde das Vorjahresergebnis um rund 20 % unterschritten. Der Rückgang fiel im Vergleich zu den meisten A-Städten aber deutlich moderater aus.

Der mit der Corona-Pandemie begonnene Leerstandsanstieg setzte sich auch im Jahr 2023 fort, allerdings mit deutlich nachlassender Dynamik. Die Leerstandsquote für die gesamte Metropole Ruhr liegt binnen Jahresfrist bei 5,1 % und damit noch im Bereich einer gesunden Angebotsreserve.

Gute Objekte in Top-Lagen sind weiterhin nachgefragt. In der Folge zeigten die erzielbaren Spitzenmieten einen weiteren Aufwärtstrend und liegen für Neubauflächen in Top-Lagen in einer Spanne von 16,50 bis 21,00 Euro/qm– ein Plus von 7,9 Prozent. Die Top-Werte sind jedoch weiterhin den anderen Metropolen vorbehalten, beispielsweise Berlin mit Spitzenmieten bis ca. 44,50 Euro/qm oder Düsseldorf mit 36,10 Euro/qm.

Logistik: Höchstes Neubauvolumen seit 2017

Im Jahr 2023 wurden in der Metropole Ruhr knapp 565.000 m² Logistikfläche fertiggestellt. Damit trotzte das Ruhrgebiet den schwierigen Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen und verzeichnete das höchste Neubauvolumen seit 2017, als rund 750.000 m² realisiert wurden. Gebaut wurde insbesondere in den Kreisen Wesel, Recklinghausen und Unna, aber auch in Dortmund, Duisburg und Oberhausen.

Auch die Flächennachfrage zeigte sich von der konjunkturellen Schwächephase unbeeindruckt und belief sich im vergangenen Jahr auf rund 510.000 m². Dies sind zwar gut neun Prozent weniger als im Vorjahr, der 10-​Jahres-Durchschnitt konnte jedoch um gut 13 Prozent übertroffen werden.

Einzelhandel: Innenstädte neu beleben

In der Metropole Ruhr und in vielen deutschen Einkaufsinnenstädten sind neben Ladenschließungen auch Flächenreduzierungen zu beobachten. Die Geschossigkeit des Einzelhandels nimmt ab, weil Konzepte überarbeitet werden oder die Flächenproduktivität sinken, sodass die für die geforderten Mieten notwendigen Umsätze nicht mehr erwirtschaftet werden können. Der Fokus liegt zunehmend auf Erdgeschossflächen, da diese die höchste Kundenfrequenz aufweisen. Für Unter-​ und Obergeschosse bestehen daher erhöhte Risiken bei der Nachvermietung bzw. die Notwendigkeit diese anderen Nutzungen zuzuführen, wodurch die Ertragsperspektive gemindert wird.

Eine Belebung der Innenstädte für einen florierenden Einzelhandel ist unabdingbar, was beispielsweise durch mehr Wohnung und Gastronomie in der City gelingen kann, aber auch durch konsumfreie Nutzungen.

Hinweis: Den Marktbericht mit den detaillierten Kennzahlen finden Sie auf der Website der Business Metropole Ruhr.

Ansprechpartner: Jan Finke, Niederlassungsleiter Essen, finke@bulwiengesa.de, und Oliver Rohr, Bereichsleiter Gewerbeimmobilien, rohr@bulwiengesa.de