Immobilienpreise 2020: Geschüttelt, nicht gerührt!
Plus 3,6 Prozent 2020 – auf den ersten Blick wirkt sich der konjunkturelle Einbruch kaum auf die Immobilienpreise in Deutschland aus. 16 Jahren schon währt der Anstieg, wie unser Immobilienindex zeigt. Doch während Kaufpreise für Eigentumswohnungen und allem voran Reihenhäuser in die Höhe schossen, vergrößerte sich das Minus im Einzelhandel. Klar ist: Das Wachstum schwächt sich ab.
Der Wirtschaftseinbruch im vergangenen Jahr führte nur teilweise zu sinkenden Preisen. Allerdings schwächt sich das Wachstum bereits seit 2018 ab, im vergangenen Jahr wie erwartet besonders deutlich. 2020 haben wir viele gegenläufige Entwicklungen beobachtet, der große generelle Preiseinbruch blieb jedoch aus. Die Veränderungsraten des Immobilienindex sind vergleichbar mit denen der Jahre 2011 bis 2013, bleiben aber deutlich vor den Lehman-Jahren 2009/2010. Der bulwiengesa-Immobilienindex 2021 beschreibt zum 45. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland.
Gewohnt und gekauft wird auch in der Krise
Die Preise im Wohnungsmarkt steigen erneut deutlich an. Preistreiber Nummer eins bleiben die Kaufobjekte, egal ob Kaufpreise für Reihenhäuser (+7,5 %), Grundstückspreise für Einfamilienhäuser oder Neubau-Eigentumswohnungen (beide +5,8 %). Dagegen ist der Mietanstieg bei Wohnungen im Neubau (+3,4 %) und Bestand (+2,3 %) im deutschen Durchschnitt vergleichsweise moderat.
Niedrige Hypothekenzinsen bei Nachfrageüberhang sowie angespannte Mietwohungsmärkte in den Ballungsräumen prägen seit Jahren den deutschen Wohungsmarkt. Anders als in Marktzyklen der 1980er- und 1990er-Jahre liegen die Fertigstellungszahlen sowohl für Wohnungen als auch für Büros konstant unter der Nachfrage. Ein blasentypisches Überangebot baut sich nicht auf. Einige Marktreaktionen dürften daher nur kurzfristig Bestand haben. Das Zinsniveau wird voraussichtlich eher stagnieren, Preisrückgänge sind aufgrund der zu geringen Bautätigkeit kaum zu erwarten. Daher werden Preise und Mieten für Wohnungen und Büros auch in den nächsten Jahren leicht anziehen, wenn auch mit verminderter Kraft.
Büromarkt: „Geschüttelt, nicht gerührt!“
Lautete im vergangenen Jahr die Überschrift noch „Büro-Boom ohne Ende“, hat sich das Bild nun deutlich verändert. Seit 2010 stiegen die Büromieten an, Leerstände tendierten in einigen Städten gegen null, die Büroflächengesuche konnten kaum bedient werden. Die Corona-Pandemie bedeutete für den Büroimmobilienmarkt zunächst abrupt: Homeoffice und Expansionsstopp. Folglich gaben die Büromieten in Citylagen durchschnittlich erstmals seit 2009 um -0,8 % leicht nach. Hauptfaktor hierfür war die eingeschränkte Möglichkeit von Vor-Ort-Vermietungen und eine abwartende Haltung bei einigen Großnutzern – der Büroflächenumsatz sank im Vergleich zum Vorjahr um -28,3 %. Zeitgleich ist der Büroflächenneuzugang um +22,7 % gestiegen und weist den höchsten Wert seit 2003 auf. Beides trifft besonders die A- und B-Städte, in denen die Leerstände leicht steigen.
Wichtig ist die langfristige Einordnung dieser Zahlen: Die Flächenumsätze der A- und B-Märkte entsprechen derzeit in etwa immer noch dem 30-jährigen Mittelwert seit 1990, die Leerstandszahlen in A- und B-Städten liegen bei lediglich 40 % des Krisenjahres 2010. Bislang hat sich der Büromarkt nur kräftig geschüttelt, in den Grundzügen ist er jedoch weitesgehend robust.
Minus im Einzelhandel schon vor Corona
Die Lockdown-Phasen sorgen für Umsatzeinbrüche im Einzelhandel und in der Folge zu diversen Geschäftsaufgaben. Dabei hatte sich ein grundlegender Strukturwandel der Einzelhandelslandschaft bereits ohne Corona-Effekt in den Vorjahren angedeutet. Folglich fielen die Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen bereits in den letzten beiden Jahren leicht, 2020 dann deutlich um -2,2 %. Weitere langfristige Mietreduktionen sind in Innenstadtlagen absehbar, da Warenbeschaffungs- und Personalkosten wenig Einsparpotenzial bieten. Der Markt für Gewerbeimmobilien bleibt insgesamt indifferent.
Ausblick
In der Immobilienwirtschaft kristallisierten sich die Segmente Wohnen und Logistik als die stabil wachsenden Märkte heraus. Auch in den kommenden Jahren werden die Segmente Wohnen, Büro und Logistik für Anleger und Investoren risikoärmer sein als etwa das Hotelsegment oder der stationäre Einzelhandel. Neben dem weitgehend stabil verlaufenden Einzelhandel mit Waren des täglichen Bedarfs sind Mixed-Use-Immobilien der Schlüssel für einen gewerblichen Immobilienmarkt mit neuen Wachstumsaussichten.
Hinweis: Weitere Infos zum bulwiengesa-Immobilienindex 2021 finden Sie hier. Für den Erwerb individueller Auswertungen und Zeitreihen etwa von einzelnen Standorten und Assetklassen sprechen Sie uns gerne an.
Ansprechpartner:
Jan Finke
Projektleiter Immobilienindex
finke@bulwiengesa.de
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