Berliner Markt für Eigentumswohnungen in Schieflage

Die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen ist deutlich zurückgegangen. Die Verkäufer legen sich ins Zeug, dennoch werden bis Jahresende wohl nur halb so viele Wohnungen verkauft werden wie noch 2022

Generell ist die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen im Jahr 2023 aufgrund von Zins- und Energiekostensteigerungen deutlich gesunken und die Vermarktung schwieriger geworden. Als Reaktion darauf werden mehrere Makler engagiert, die Projekte teilweise mit unterschiedlichen Namen vermarktet oder die Wahrnehmung in der Öffentlichkeit durch große Werbeplakate erhöht. Es werden auch Incentives wie Gutscheine für Einbauküchen angeboten oder/und auf die Käuferprovision verzichtet. Der bisherige Fokus auf Kapitalanleger wandelt sich und die Eigennutzer rücken wieder stärker in den Mittelpunkt.

Diese Entwicklung zeigt sich auch in den ETW-Erstverkaufszahlen in Berlin. In allen Stadtteilen wurden bis September 2023 nur wenige Eigentumswohnungen verkauft. Die Spanne reicht von drei Einheiten in Zehlendorf bis 110 Einheiten in Treptow. Wir gehen davon aus, dass sich die Zahl auch in den letzten drei Monaten des Jahres 2023 nicht deutlich erhöhen wird. Hochgerechnet auf das Gesamtjahr 2023 wird für Berlin im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang der ETW-Erstverkaufszahlen um ca. 50 % erwartet. In fast allen Stadtteilen sind Rückgänge zwischen -14 % Köpenick und -77 % in Charlottenburg feststellbar. Nur im Wedding und in Neukölln waren im September 2023 bereits mehr Eigentumswohnungen verkauft als im Vorjahr. Die absolute Anzahl ist mit 19 bzw. 7 Einheiten jedoch ebenfalls sehr gering. Bemerkenswert ist, dass der Innenstadtbereich (-60 %) stärker betroffen ist als die Außenbezirke (-46 %).

Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz ist vor knapp zwei Jahren zugleich eine Vorschrift in Kraft getreten, die es verbietet, Mietwohnungen ohne Genehmigung des jeweils zuständigen Bezirksamtes in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Die Wirkung des neuen Gesetzes zeigt sich in der Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. 2022 wurden insgesamt 17.047 umgewandelte Wohnungen registriert und damit rund 40 % weniger als im Rekordjahr 2021. Im Stadtbezirk Mitte wurden mit 3.101 Umwandlungen die meisten Grundbuchumschreibungen registriert, gefolgt vom Stadtbezirk Pankow (2.979 WE). Die wenigsten Fälle wurden in Spandau (323 WE) verzeichnet. 

Aktuell sind 141 ETW-Projekte mit zusammen rund 8.480 Einheiten in Bau und 101 Bauvorhaben mit zusammen 4.590 Einheiten konkret geplant. Aufgrund von Insolvenzen einiger Projektentwickler besteht für vereinzelte Projekte derzeit ein Baustopp oder die Planungen wurden sogar verworfen. Viele ETW-Projekte verzögern sich. Die Auswertung der konkreten Projekte zeigt, dass gut die Hälfte aller Eigentumswohnungen später fertig werden, als noch Ende 2022 geplant.

Neue ETW-Studie Berlin West mit Projektliste erschienen

Wer noch mehr wissen möchte: Kürzlich haben wir für die mittlerweile 13. bulwiengesa-Marktstudie zu „Neubau-ETW-Projekten in den westlichen Innenstadtteilen von Berlin 2023“ 25 Bauvorhaben untersucht, in denen 1.030 Wohneinheiten mit rund 91.230 qm Wohnfläche realisiert werden. Die Auswertung ergibt,dass durchschnittlich für eine Neubauwohnung in den westlichen Innenstadtteilen Berlins 11.960 Euro/qm bzw. rund 11 % mehr aufgerufen werden als im Vorjahr. Die positive Preisentwicklung resultiert jedoch nahezu ausschließlich aus dem Wegfall abverkaufter bzw. fertiggestellter älterer Projekte aus dem Jahr 2022, die ein geringeres Preisniveau aufwiesen. Hinweis: Diese Studie können Sie erwerben, hier finden Sie weitere Infos.

Ansprechpartnerin: Corinna Meier, Senior Consultant im Bereich Wohnen bei bulwiengesa, meier@bulwiengesa.de

(Bildquelle: Michael.F.H.Barth, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Berlin_City_West_(S01_0850_0798).jpg)