Kurzstudie zur Nachverdichtung im Wohnungsbestand

Zwischen Ärger mit Bewohnern und Chancen auf neue Wohnungen bietet das Thema Nachverdichtung reichlich Diskussionsstoff. In einer Studie für die Berlin Hyp haben wir uns das Potenzial bei den Siedlungen der 1950er- und 60er-Jahre angesehen: Das theoretische Nachverdichtungspotenzial beträgt 625.000 Wohnungen.

Knapp 6,8 Millionen Wohnungen sind zwischen 1949 und 1968 gebaut worden. Diese Siedlungen entstanden häufig am damaligen Stadtrand. Damit wurde man den Bedürfnissen nach mehr Wohnraum mit besserer Lebensqualität durch großzügige Frei- und Grünflächen gerecht. Heute sind diese Siedlungen meist relativ zentrumsnah verortet. Neben den Hochhaussiedlungen haben die Siedlungen der 1950er- und 60er-Jahre die größten Potenziale für Nachverdichtungen in Form von Neu- und Anbauten. Die Bebauungsdichte wird heute öfter maximiert, um mehr Wohnungen, soziale Infrastruktur oder Arbeitsraum auf begrenzter Fläche zu schaffen. Allerdings rückten auch die Themen Nachhaltigkeit und Umweltschutz in den Fokus, weswegen mehr Grünflächen in die Planung von Wohngebieten integriert werden.

Als Nach- oder Innenverdichtung wird die Bebauung von Freiflächen oder die Aufstockung von Bestandsgebäuden zur Erhöhung der baulichen Dichte in bereits bestehenden Wohnsiedlungen verstanden. Im Zuge gestiegener Baukosten, Zinsen und Grundstückspreise haben Nachverdichtungen in Bestandsquartieren in den vergangenen Jahren eine immer größere Rolle im Projektentwicklungsmarkt eingenommen.

Wer kann das stemmen – und wie groß ist das Potenzial?

Entsprechend einer Schätzung auf Grundlage der Zensus-Erhebung aus dem Jahr 2022 befinden sich rund 5 Mio. Geschosswohnungen in Gebäuden der Baujahre 1949 bis 1968 in der Hand von kommunalen Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und privaten Wohnungsgesellschaften. Nur diese Eigentümer sind finanziell und organisatorisch in der Lage, Neubauten zu realisieren. Davon sollten rund die Hälfte (2,5 Mio. Wohnungen) in wachsenden Regionen und Städten liegen, in denen die Wohnungsnachfrage hoch ist und daher für Neubauvorhaben in Frage kommen.

Auf der Basis von bulwiengesa bekannten Projekten lässt sich ein Nachverdichtungspotenzial von rund 25 % ableiten, sodass überschlägig rund 625.000 Geschosswohnungen in den Bestandsquartieren deutschlandweit neu gebaut werden könnten. Würde auch nur ein Teil dieses Potenzials für den Wohnungsneubau ausgeschöpft, wäre das ein signifikanter Beitrag zur Erhöhung des Wohnraumangebots. Die Vor- und Nachteile müssen natürlich abgewogen werden.

Fazit: Der Anteil von Nachverdichtung wird wachsen

Aufgrund der immer knapper werdenden Grundstücksressourcen in Städten ist bei vielen Bestandshaltern bereits ein intensiver Prüfungsprozess in Gang gekommen. Naturgemäß wurden in den vergangenen Jahren eher die einfacheren Projekte angegangen. Im Zuge des demografischen Wandels wird jedoch der Bau von seniorengerechtem Wohnraum sowie die Realisierung von preisgünstigen, ggf. geförderten Mietwohnungen, in Bestandssiedlungen immer wichtiger. Vor allem aufgrund der einfacheren Baurechtsschaffung sind die Chancen groß und werden auch in den kommenden Jahren einen stabilen, leicht wachsenden Anteil an der Neubautätigkeit in Deutschland haben.

Hinweis: Die Studie und weitere Infos finden Sie zum Download auf der Website der Berlin Hyp.

Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen bei bulwiengesa, adami@bulwiengesa.de und Margo Lange, Consultant, lange@bulwiengesa.de