Prognosen für deutsche Immobilienmärkte

Zweimal im Jahr veröffentlichen wir Prognosen für die Gesamtwirtschaft und die Immobilienmärkte. In einem Kunden-Webinar haben wir skizziert, was das für die Segmente Wohnen, Büro, Handel und Logistik bedeutet. Deutlich wurde: Nicht nur „harte“ Konjunkturdaten, auch die großen, gesellschaftlich relevanten Themen der nächsten Jahre wirken massiv auf die Immobilienmärkte. 

In dem Webinar, an dem über 730 Zuhörerinnen und Zuhörer teilgenommen hatten, ging es zunächst um die großen Herausforderungen, die die ganze Immobilienbranche betreffen. Dies sind, kurz gesagt, die Themen ESG/Nachhaltigkeit, Demografie und Inflations- und Zinsentwicklung. So wird sich die Anhebung des gesetzlichen Mindestlohns stark auf Betreiberimmobilien wie Hotels, den Einzelhandel und Pflegeimmobilien auswirken. Kopfzerbrechen bereiten auch die Themen Homeoffice, hohe Baukosten und Onlinehandel. In Bezug auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung lässt sich zusammenfassen, dass das Vorkrisenniveau im Laufe des Jahres 2022 erreicht wird, wenngleich sich die Folgen der Pandemie langfristiger auswirken.

Nachhaltigkeit ist der Megatrend mit dem größten gesellschaftlichen Einfluss- und Veränderungspotenzial

Der Klimawandel wird weiterhin an gesellschaftlicher Relevanz gewinnen und auch künftig die politische Debatte dominieren. Daher wird der Handlungsdruck, entsprechende Gegenmaßnahmen einzuleiten und nachhaltigere Systeme zu implementieren, weiter steigen. Vor allem Städte werden von Nachhaltigkeit als zentralem Megatrend besonders beeinflusst. Die Immobilienbranche erlebt schon seit Längerem, dass Klimaschutz auch zu höheren Anstrengungen bei Gebäuden führt, etwa durch mehr Auflagen und höhere Kosten im Bestand. Potenziale bieten sich bezüglich Sanierung.

Hohe Energiepreise und inflationäre Tendenzen auch über 2022 hinaus

Hohe Energiepreise belasten die Konjunktur und treiben weiterhin die Inflation. Es zeichnet sich aktuell keine Entspannung bezüglich der Engpässe bei Vorprodukten, Rohstoffen, Energie und Transportkapazitäten ab. Grundsätzlich sind die meisten Rohstoffe nicht knapp – es sind vielmehr deren Verarbeitung und Transport sowie die Abhängigkeiten innerhalb der Lieferketten, die zu Engpässen führen und Auswirkungen auf die Preise haben. Die Gefahr von konjunkturdämpfenden und inflationstreibenden Effekten bleibt daher bestehen. Es scheint jedoch, dass die Markteilnehmer ihre langfristigen Inflationserwartungen mittlerweile ausreichend stark nach oben korrigiert haben. Ebenso antizipiert der Markt eine frühere Leitzinserhöhung seitens der Europäischen Zentralbank. Eine entscheidende Wirkung auf die Immobilienwirtschaft ist demnach nicht zu erwarten.

Impact Investing wird immer attraktiver, aber demografische Risiken lauern zunehmend im Markt

Investoren sehen vermehrt Chancen in der Umnutzung von Immobilien und gestalten ihre Anlageentscheidungen flexibler. Nicht mehr die Rendite steht einzig im Fokus der Investition, sondern auch ein Mehrwert für die Gesellschaft und die Umwelt. Dennoch sollten ESG-Überlegungen nicht über demografische Risiken gestellt werden – die demografische Falle schnappt nachhaltiger zu als regulative Eingriffe und führt beispielsweise zu Fachkräftemangel. Nichtsdestotrotz sollte der demografische Wandel auch als Chance begriffen werden.

Ansprechpartner: 
Ralf-Peter Koschny
Sprecher des Vorstands
koschny@bulwiengesa.de und
Martin Steininger
Chefvolkswirt
steininger@bulwiengesa.de

Markt für Büroimmobilien

Die Stimmung im Büromarkt stellt sich weiterhin ambivalent dar: einerseits zeigen die Fundamentaldaten in den großen Märkten weiterhin ein weitgehend robustes Bild, anderseits sorgt die Diskussion um die Auswirkungen des Homeoffice

weiterhin für Verunsicherung. Ein Einbruch der Bürobeschäftigten – eine der wichtigsten Variablen zur fundierten Beurteilung der Perspektiven – wird nicht erwartet; Homeoffice-Beschäftigte zählen da übrigens mit. Und auch wenn die sehr volle Neubaupipeline für Büros in Deutschland aktuell einen höheren Anteil spekulativer Flächen hat als in früheren Jahren, wird das den Markt aber nicht übermäßig belasten. Büros werden auch weiterhin gebraucht werden, allerdings ändern sich die Anforderungsprofile und Preisdruck sowie Leerstand steigen lage- und qualitätsabhängig. Nachfrage und damit auch Leerstand und Miete werden jedoch zunehmend wieder lage- und qualitätsabhängig.

Größte Herausforderung? Den ESG-Zug nicht verpassen – wichtig ist, sich gut aufzustellen, um Stranded Assets zu vermeiden.

Ansprechpartner: 
Alexander Fieback
Bereichsleiter Büro
fieback@bulwiengesa.de

Markt für Logistikimmobilien

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt in Deutschland haben gezeigt, dass es unter den gewerblichen Objektarten vorwiegend Logistik- und Unternehmensimmobilien sind, die auf eine stabile und hohe Nachfrage treffen – und das trotz signifikanten Rückgangs des Außenhandels. Hierbei spielen Nachholeffekte eine Rolle und die gewonnene Einsicht, für stabile Lieferketten die Lagerkapazitäten auszuweiten. Trotz steigender Fertigstellungen reicht das Angebot nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Diese Diskrepanz von Angebot und Nachfrage führt zu steigenden Mieten, wobei der Anstieg – je nach regionaler Marktverfassung – durchaus unterschiedlich ist. Mit welcher Dynamik sich die Inflation auch auf die Preise für Mietflächen in Logistikimmobilien auswirken wird, ist aktuell noch nicht abzusehen. 

Wie wird sich ESG auf die Preise im Logistiksegment auswirken?

Maßnahmen zur Förderung von ESG-Konformität werden einen Einfluss auf die Kaufpreisentwicklung haben und wahrscheinlich auch steigende Preise begünstigen. Auf der anderen Seite können auch energetische Einsparungen erzielt werden, dadurch laufende Kosten verringert und externalisierte Kosten auf die Umwelt minimiert werden. Betrachtet man die Intralogistik einer Logistikimmobilie, könnten in Zukunft Flurförderfahrzeuge oder elektrische Zustellfahrzeuge als Energiespeicher fungieren und so die mögliche Autarkie von Stromerzeugnissen Dritter herbeiführen und somit ebenfalls Kosten einsparen. 

ESG bedeutet immer auch Digitalisierung und das Vernetzen von Objekten im Sinne des Internets der Dinge. Hier werden neue Wertschöpfungsketten geschaffen; ESG ist also nicht nur ein normativer Befehl an die Bestandshalter, bestimmte Maßnahmen zu ergreifen, sondern kann Möglichkeiten darstellen, Geräte und Abläufe effizient zu steuern.

Größte Herausforderung? ESG und Digitalisierung. Aber interessant wird auch, wie die weltweite Logistik rund um die olympischen Spiele aufgestellt ist.

Ansprechpartner: 
Daniel Sopka
sopka@bulwiengesa.de 
und 
Oliver Rohr
rohr@bulwiengesa.de

Markt für Wohnimmobilien

Für das Wohnsegment werden Themen wie energetisches Sanieren und nachhaltiges Bauen die Zukunft bestimmen, was sich wiederum in Preis- und Mietsteigerungen äußern wird. Die Baupreissteigerungen werden dabei immer mehr zum Problem – allein im Vergleich zum Vorjahr waren es über zwölf Prozent. Die Herausforderungen des demografischen Wandels sind riesig, dies zeigt vor allem auch der künftige Bedarf an Pflegeplätzen. Dieser ist überwiegend demografiebedingt, zugleich besteht aber auch ein Nachholbedarf durch den Modernisierungsstau vieler Pflegeimmobilien. Das Marktpotenzial ist groß, aber es müssen auch Antworten gefunden werden auf die immer größer werdende Gruppe von Pflegebedürftigen mit geringem Haushaltseinkommen.

Größte Herausforderung? Wohnen ist im Unterschied zu den anderen Assetklassen von politischer Einflussnahme und engmaschigen Anforderungen geprägt, die nicht immer vorausgesehen werden können. Im Bereich der Seniorenimmobilien ist der Fachkräftemangel miteinzubeziehen.

Ansprechpartnerin: 
Dr. Heike Piasecki
Bereichsleiterin Wohnen
piasecki@bulwiengesa.de

Markt für Handelsimmobilien

Nach kurzen lockdownbedingten Einbrüchen steigt der Einzelhandelsumsatz kontinuierlich, allerdings mit großem Minus im (stationären) Modehandel und Einrichtungsbedarf und einem großen Umsatzzuwachs im Internet- und Versandhandel. Außer im Lebensmitteleinzelhandel und bei Baumärkten sinken die Mieten, Shoppingcenter werden quasi nicht mehr entwickelt. Die Branche ist im Umbruch, die Nutzungsarten verschieben sich, der Trend zu Mixed Use setzt sich fort. Der stationäre Handel wird auf viele Herausforderungen kreative und stark kundenorientierte Antworten finden müssen.

Größte Herausforderung? Digitalisierung und Stabilisierung der Ertragskraft.

Ansprechpartner: 
Dr. Joseph Frechen
Bereichsleiter Einzelhandel
frechen@bulwiengesa.de