Büromarkt-Studie: Sekundärlagen besonders krisenfest

A-Stadt mit A-Lage ist nicht immer die Antwort: Dort sind Top-Büroimmobilien begehrt und teuer, aber trotzdem nicht immer robust gegen Verwerfungen in Krisenzeiten. Das zeigen wir in einer gemeinsamen Studie mit BNP Paribas REIM.

Nicht immer überzeugen die deutschen Top-7-Büromärkte mit ihren Core-Lagen in der mittel- bis langfristigen Sicht hinsichtlich Robustheit. Es sind ausgewählte C- und D-Städte, und dort vorwiegend deren dezentrale Lagen, die punkten. Im Robustheits-Scoring der Studie schneiden vor allem B- und C-Lagen in Heidelberg, Ingolstadt, Heilbronn, Ludwigshafen und Bochum gut ab. Die ersten 36 Plätze von 198 gehen gänzlich an Sekundärstädte.
Warum ist das so? In den A-Städten wird häufig auf zukünftige Nachfrage spekuliert, Krisenzeiten sorgen dann für Turbulenzen. An den Sekundärmärkten findet das in dieser Form nicht statt. Das reduziert das Risiko eines Flächenüberhangs. Dazu kommt ein hoher Anteil an Eigennutzung in diesen Märkten, wodurch dem freien Vermietungsmarkt weitere Flächen gar nicht erst angeboten werden.

Die Studie mit dem Titel "Fragile Zeiten, robuste Lagen" untersucht die Mietentwicklung von Büromärkten in verschiedenen Teillagen deutscher Städte hinsichtlich ihrer Krisen-Widerstandsfähigkeit über die letzten 30 Jahre. Insgesamt wurden dafür 66 deutsche Städte mit 198 Stadt-Teillage-Kombinationen analysiert. Für Immobilieninvestoren in Deutschland gelten die A-Städte Hamburg, Berlin, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main und Stuttgart grundsätzlich als vielversprechendste Investmentmärkte. Besonders die Büromärkte profitieren in diesen Metropolregionen von einer hohen Nachfrage. Die Studie zeigt jedoch, dass gerade die Sekundärmärkte mit ihren B- und C-Lagen in Krisenzeiten die geringsten Verwerfungen aufweisen.

Erste A-Stadt nur auf Platz 37

Mit dem Stuttgarter Teilmarkt City erreicht die beste Lage einer A-Stadt nur Platz 37 von 198. Auch hinsichtlich des durchschnittlichen Mietwachstums liegt eine unerwartete Stadt an der Spitze: Die Fürther Peripherie weist ein durchschnittliches Mietwachstum von 3,3 Prozent pro Jahr auf. In einem sehr polyzentrisch geprägten deutschen Marktumfeld punkten die Sekundärmärkte mit ihren dezentralen Lagen, hoher Krisenresistenz und überdurchschnittlichem langfristigen Mietwachstum. Das positive Abschneiden vieler Sekundärlagen und -städte soll aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch mehrere investierbare C- und D-Städte auf den hinteren Rängen des Robustheits-Scorings liegen.

Für Portfoliostrategien liefert die Studie Einblicke in den Total Return von Portfolios unter Einbezug von Sekundärmarkt-Investments. Die Ergebnisse widersprechen den typischen Erwartungen vieler Immobilieninvestoren am deutschen Markt. Bisher waren Investments abseits der Metropolstädte eher zur Diversifikation in vielen Portfolios vertreten. Die Studie deutet daraufhin, dass sie zusätzlich einen wichtigen Beitrag zur langfristigen Wertsicherung von Immobilienportfolios leisten können, auch über Krisenzeiten hinweg. In Zeiten von Lieferengpässen, politischen Unsicherheiten und steigendem Druck auf eine bereits fragile Wirtschaft liefert die Studie Hinweise dafür, wie relevant Büromärkte in Sekundärmärkten für ein krisenfestes Portfolio sein können. Für die Studie wertete das Research-Team von BNP Paribas REIM und bulwiengesa dafür im Wesentlichen drei Faktoren über den Zeitraum von 1991 bis 2021 aus: den maximalen Rückgang im Mietniveau je Konjunkturzyklus, das Ausmaß und die Dauer von Mieteinbrüchen sowie das durchschnittliche Mietniveau im Zyklus. Die Ergebnisse ergeben dann ein finales Robustheits-Scoring.

Ansprechpartner: Oliver Rohr, Teamleiter Büroimmobilien, rohr@bulwiengesa.de