Markt für Projektentwicklungen: keine Trendwende

Der Abschwung hat sich abgeflacht, aber die jüngsten Trends wie Projektverzögerungen, geringe Zahl an Baustarts und Insolvenzen von Projektentwicklern bleiben bestehen. Das wurde im Webinar zur jüngsten Development-Monitor-Auswertung deutlich. --> Den Link zur Aufzeichnung finden Sie unten.

Den jüngsten "Freeze" des kontinuierlich aktualisierten Development Monitors haben wir zum 30.6.24 erstellt, um die Marktentwicklung im Halbjahresturnus abbilden zu können.

Zum 30.6.2024 zeigt der Monitor rund 21.000 Projekte, die zwischen 2021 und 2028 in Bau, in Planung oder fertiggestellt sind. Demnach geht die gesamte Projektfläche deutschlandweit um -6,8 % zurück, am stärksten im Segment Büro (-9,7 %), am wenigsten bei Logistikflächen (-3,3 %); im Wohnen beträgt der Rückgang -9,2 %, im Handel -3,6 %, im Hotel -8,2 %. Das Gesamtvolumen beträgt rund 173 Mio. qm. Fast jeder vierte Quadratmeter wird in einer der sieben A-Städte entwickelt. Unverändert ist Wohnen die bedeutendste Nutzungsart.

Um eine Trendwende auszurufen, ist es noch zu früh. Der Projektentwicklungsmarkt liegt nach wie vor brach. Besonders problematisch ist der Rückzug der Projektentwickler aus den A-Städten im Wohnungsbau – also genau dort, wo Neubau die angespannte Wohnungssituation lindern müsste. Dort gehen die Projektflächen um 11 % zurück. Die Mieten werden weiter steigen.

Auch der Büromarkt befindet sich weiter in Warteposition, dort beträgt der Rückgang der Projektflächen 9,7 %. Während der Vermietungsmarkt in den A-Märkten sich ganz leicht erholt, verharrt der Investmentmarkt weiterhin auf niedrigem Niveau. Der Peak an Fertigstellungen wird 2024 erreicht, was zu einem weiteren kurzfristigen Anstieg der Leerstandsniveaus führt. Viele Projekte stehen derzeit jedoch auf dem Prüfstand und werden ohne relevante Vorvermietungsquote aller Voraussicht nach nicht final angestoßen.

A-Stadt-Zeitreihe

Seit 2016 beobachtet bulwiengesa die Projektentwicklungen in den A-Städten. Dabei wird unterschieden zwischen Trading Development, also den klassischen Entwicklungen zum Verkaufszweck, und Investor Developments, die für den eigenen Bedarf bzw. Bestand entwickelt werden. Von Trendwende ist auch in den volumenstarken und bei Projektentwicklern favorisierten Metropolen keine Spur, im Gegenteil. In Summe verzeichnen die A-Städte den stärksten je gemessenen Rückgang im Trading Development mit 10,3 % über alle Segmente, im Investor Development sind es 3,9 %.

Dabei waren es in den letzten Krisenjahren insbesondere die Eigennutzer, die das Volumen in den A-Städten hoch hielten, beispielsweise städtische Wohnungsbaugesellschaften. Inzwischen ist auch dort Zurückhaltung zu spüren und das Volumen selbst dort gesunken. Eigennutzer sind zögerlicher als die Kapitalanleger, weil letzteren die degressive AfA den Einstieg teilweise erleichtert.

Allerdings ist die Bau- und Planungstätigkeit vor allem auch in den D-Städten (-14,2 %) sowie B-Städten (-11,6 %) zum Erliegen gekommen. In den A-Städten beträgt der Rückgang „nur“ -8,6 %, allerdings bei ungleich höherem absolutem Volumen.

Die kleineren Städte und das Umland sind noch am ehesten in der Lage, der Projektentwicklungskrise zu trotzen. Hier sind die Gesamtentwicklungskosten aufgrund niedrigerer Grundstückskosten in der Regel günstiger, der Anteil der Entwicklungen für den eigenen Bestand höher und die Exitfaktoren weniger stark rückläufig als in den Metropolen. Betrachtet man diese Märkte in der langen Zeitreihe, so zeigt sich, dass hier die Volatilität der Märkte geringer ist und damit auch das Rückschlagpotenzial in Krisenzeiten weniger ausgeprägt.

Baustarts und Verzögerungen

Die Krise am Projektentwicklermarkt zeigt sich am deutlichsten bei der Betrachtung der Baustarts und der Verzögerungen. Die Voraussetzungen, um Projekte später vermarkten zu können, sind aus Sicht vieler Projektentwickler in der derzeitigen Marktsituation nicht gegeben – einer geringeren Nachfrage stehen hohe Finanzierungskosten gegenüber. Auch für institutionelle Investoren gibt es noch zu wenig Opportunitäten. Die Preisfindung ist immer noch schwierig. Die vorvertrieblichen Auflagen der Banken erschweren den Projektbeginn im Bauträgergeschäft.

Das erste Halbjahr 2024 weist mit 4,7 Mio. qm stark rückläufige Baustarts (-52 % gegenüber den Vorjahren) auf; in den C-Städten ist der Einbruch besonders dramatisch, hier betragen die Rückgänge gegenüber 2021-2023 67%. In den A-Städten ist das Minus mit 45% noch am geringsten. Logistik ist auch hier die stabilste Assetklasse (-26,5 %).

Einen verspäteten Baubeginn von mindestens einem Quartal weisen 28 % des gesamten Projektentwicklungsvolumens auf. Hier sind insbesondere die Entwickler von Hotel- und Einzelhandelsflächen zögerlich. Aber es gilt: Je besser die Lage, desto weniger verzögert sich ein Projekt. Für das Wohnsegment gilt das allerdings nicht.

Der Development Monitor ist ebenso wie das Schwesterprodukt Developer Profiles in Partnerschaft mit BF.direkt entstanden. Weitere Infos: https://development-monitor.de/

Hinweis: Hier finden Sie die --> Aufzeichnung des Webinars vom 17.7.24 auf YouTube.

Ansprechpartnerin: Sigrid Rautenberg, Leiterin Unternehmenskommunikation und Markteting bei bulwiengesa, rautenberg@bulwiengesa.de.