Wenn Karstadt und Kaufhof schließen …

Eigentümerwechsel, Staatshilfe und neue Ideen haben nicht verhindert, dass Galeria Karstadt Kaufhof 41 Standorte schließt. Immerhin eröffnet die Diskussion um die Zukunft der Innenstädte den Warenhausimmobilien zahlreiche Chancen. Es gilt, unvoreingenommen alle Nutzungen zu prüfen. Ein Kommentar zur Zukunft der Warenhäuser sowie ein Fallbeispiel.

Warenhäuser und ihre Anziehungskraft sind überlebenswichtig auch für kleinere Händler in der Nachbarschaft, die Gastronomie und damit das gesamte innerstädtische Leben, weshalb sie als systemrelevant eingestuft werden – so zumindest schreibt es der Eigentümer von Galeria Karstadt Kaufhof (GKK), die Signa-Gruppe. Tatsächlich steckt der Betriebstyp Warenhaus in einem Dilemma: Jahrzehntelang dominierten sie den innerstädtischen Einzelhandel. Sie waren die Leuchttürme des modernen Einzelhandels. Die Maxime „alles unter einem Dach“ war nicht nur eigener Sortimentsanspruch und Werbebotschaft, sondern auch das Angebotsversprechen an die Kunden. Allerdings ließ sich dieses Versprechen mit der Explosion des Waren- und Artikelangebots immer weniger erfüllen. Auch wandten sich Kunden zunehmend den neuen Angebotsformen wie Shoppingcenter und scharf fokussierten Filialisten zu, weshalb die Warenhauskonzerne immer weniger ihrem Format vertrauten und mit Fachformaten oder Ausflügen in andere Branchen ihr Heil suchten.

Eine Anpassung der Warenhausphilosophie von „Alles unter einem Dach“ in „Ausgewähltes unter einem Dach“ unterblieb. Nur wenige Warenhäuser meisterten diese Umpositionierung. In Deutschland zeigt Breuninger eindrucksvoll, wie sich das Warenhaus auch im 21. Jahrhundert noch als Ort der Überraschungen bewehren kann. Die Konzentration auf ausgewählte Warengruppen und eine Positionierung im hochpreisigen Segment, inklusive Luxusmarken, sorgen für das oft zitierte Einkaufserlebnis. Das führt aber auch dazu, dass diese neue Generation von Warenhäusern nur in den Top-Städten in besten Einzelhandelslagen im „ersten Haus am Platz“ zu finden sind.

Daher ist die Leidenszeit der Warenhäuser noch nicht vorüber. Abgesehen vom Verlust von Arbeitsplätzen schmerzt aufgrund ihres über Jahrzehnte kultivierten Rollenverständnisse das Schließen und Verschwinden der Warenhäuser umso mehr. Es macht aber auch deutlich, dass sich die Innenstädte städtebaulich und funktional neu sortieren und neue Anlaufstellen und Bezugspunkte entwickeln müssen.

Abriss oder Umbau?

Dazu gibt es bereits gute Beispiele. Denn bereits in der Vergangenheit, während des schleichenden Niedergangs der Warenhäuser, konnten viele Warenhäuser nicht mehr ausschließlich mit Einzelhandel nachgenutzt werden. Die Frage nach Abriss oder Umbau stellt sich immer öfter; eine Durchmischung der Objekte mit verschiedensten Nutzungen entwickelt sich zum Gebot der Stunde. Auch wenn Einzelhandel nach wie vor eine der dominanten Nutzungen dieser oftmals in integrierten Innenstadtquartieren gelegenen Warenhausimmobilien ist, nehmen doch zunehmend andere typische Innenstadtnutzungen wie Büro, Hotel und Gastronomie bedeutende Flächenanteile ein.

Die aktuelle Diskussion um die Zukunft der Innenstädte eröffnet auch den Warenhausimmobilien zahlreiche Chancen. War Wohnen, etwa in Form von Mikroapartments, Seniorenwohnen oder Familienwohnen, in der Vergangenheit kaum eine Nutzungsoption, wird sich aktuell damit intensiv, auch seitens der Verwaltung und Politik, auseinandergesetzt. Warenhausimmobilien können in Zukunft ein spannender Mikrokosmos einer durchmischten Innenstadt abbilden und somit einen Beitrag zum Aufbrechen monofunktionaler Innenstädte leisten. Wenn sich mehr und mehr die Chancen aus einer Umnutzung von Warenhausimmobilien abzeichnen und ihr wertvoller Beitrag für den übrigen innerstädtischen Einzelhandel erkennbar wird, nehmen die nachvollziehbaren Befürchtungen, die mit dem Verlust des Warenhauses einhergehen, ab.

Fallbeispiel

Ein mehrgeschossige Innenstadtobjekt wurde Anfang der 1970er-Jahre als Warenhaus errichtet und seitdem von Kaufhof bzw. seit dem Zusammenschluss von Karstadt und Kaufhof im Jahr 2018 als Galeria Karstadt Kaufhof betrieben. Vor rund einem Jahr wurde die Schließung bekanntgegeben.

Aufgrund des grundlegenden Wandels im Einzelhandel – u.a. Umsatzverlagerung auf Online-Stores, einen Überbesatz von Einzelhandelsflächen, Fachgeschäftssterben, Expansionszurückhaltung bei Filialisten – ist von einer Nachvermietung des Objekts als Einzelhandelsimmobilie zu adäquaten Mieten kaum auszugehen, sondern vielmehr eine Mixed-Use-Immobilienentwicklung anzustoßen. Vor diesem Hintergrund prüft der Immobilieneigentümer gemeinsam mit der Standortgemeinde einen Abriss mit anschließender Neubebauung. Zur Unterstützung und Flankierung der weiteren Planungsüberlegungen ist bulwiengesa mit einer grundsätzlichen Prüfung von Nutzungsmöglichkeiten gemeinsam mit einem Architekturbüro beauftragt. Hierzu werden sämtliche Immobiliennutzungen geprüft, die zu einem tragfähigen, attraktiven Nutzungskonzept verdichtet werden. Die Ergebnisse münden u.a. in eine Wirtschaftlichkeitsberechnung des Gesamtvorhabens. Neben wohnungswirtschaftlichen Nutzungen werden Hotel, Büro, Freizeit sowie Einzelhandel in die Analyse miteinbezogen.

Ansprechpartner:
Dr. Joseph Frechen
Bereichsleiter Einzelhandel
​​​​​​​frechen@bulwiengesa.de