Chart des Monats März: Gestiegene Mieten und Betriebskosten belasten Büromieter

Der Anstieg von Mieten und Betriebskosten betrifft alle Immobiliensegmente. So haben sich alleine die Betriebskosten bei Büros in A-Städten seit 2021 um 63 % erhöht. Dies hat die erste gemeinsame Studie "Gesamtmietbetrachtung – Büromarkt Deutschland" mit der BAUAKADEMIE ergeben.

Das Jahr 2022 war deutschlandweit von steigenden Büromieten gekennzeichnet, vor allem im Bereich der Spitzenmieten. Die Gründe hierfür lagen vor allem in der Weitergabe der höheren Kosten durch die Vermieter, getrieben durch hohe Baukosten und Inflation, sowie der Bereitschaft der Mieter, infolge der Fokussierung auf zentrale Lagen auch entsprechend höhere Preise zu akzeptieren. Zusätzlich geben die gestiegenen Anforderungen der Mieter an Flächenqualität und Nachhaltigkeit den Mieten weiteren Auftrieb. Wichtig ist hierbei jedoch auch, dass es sich bei den unten genannten Preisen um Nominalmieten handelt. Die wachsende Bedeutung von Incentives in Form von mietfreien Zeiten und Ausbaukostenzuschüssen ist hierbei nicht berücksichtigt. Deren Einfluss wird sich auch künftig spürbar auf die Effektivmieten auswirken. Die Zuwächse der Mieten fallen in den A-Städten besonders stark aus. Hier stieg der gewichtete Durchschnitt der Spitzenmieten von 35,70 auf 38,60 Euro/m² MF-GIF. Spürbare Anstiege gab es dabei in allen Städten. Die höchsten Preise werden weiterhin in Frankfurt (45,00 Euro/m² MF-GIF), München (44,50 Euro/m²) und Berlin (43,50 Euro/m² MF-GIF) erzielt.

Noch deutlich stärker als die Preissteigerungen der Nominalmieten fallen die Preissteigerungen bei den Betriebskosten von Bürogebäuden aus. Am Beispiel der A-Städte wird deutlich, dass sich die durchschnittlichen Betriebskosten seit 2021 um 63 % erhöht haben; in der Spitze sind es sogar 67 %.

Nachdem sich die Kosten lange Zeit nur unwesentlich veränderten, haben die Pandemie, der Ukraine Krieg und die in Gang gesetzte Lohn-Preis-Spirale einen nie dagewesenen Kostenanstieg ausgelöst. In den vergangenen beiden Jahren war der Anstieg besonders stark, über einen Zeitraum von zehn Jahren betrug er 117 %. Damit nimmt der Einfluss der Betriebskosten auf die Gesamtmiete erheblich zu. Der Anteil der Betriebskosten an den Gesamtkosten liegt nun bei bis zu ca. 21 % (in der Spitze/Neubau) sowie bei rund 24 % im Bestand.

Als wesentlicher Kostentreiber sind dabei Heizen und Strom auszumachen, ausgelöst durch den Ukraine Krieg und die daraus resultierende Neuordnung der Energiepreise auf dem Weltmarkt. In welchem Maß sich diese Kostensteigerungen auf die Betriebskosten auswirken, hängt davon ab, zu welchen Preisen und Laufzeiten Vermieter ihre Energielieferverträge abgeschlossen haben und wie die Strom- und Gaspreisbremsen wirken werden. Darüber hinaus sind die Lohnkosten sukzessive angestiegen, die sich bei allen personalintensiven Leistungen wie Wartung/Inspektion, Reinigung, Sicherheit und Hausmeister deutlich niederschlagen. Die Anhebung des Mindestlohns zum 1.10.2022 wird angesichts der aktuellen Lohnforderungen der Gewerkschaften, eine Reallohnsteigerung für alle Beschäftigten in der Branche zu erzielen, nur ein Vorgeschmack gewesen sein. Einzig die Kosten für Wasser und Abwasser sind angesichts des Rückgangs der Bürobelegung durch die zunehmende Bedeutung von Remote Work gesunken.

Insgesamt ist eine Bewegung von einem Vermieter- zu einem Mietermarkt unübersehbar. Besonders die Mietnebenkosten wirken zunehmend belastend auf die Leistungsfähigkeit vieler Mieter. Anmietungsentscheidungen oder auch der Verbleib in bestehenden Flächen hängt mehr und mehr von der Analyse der beiden Kostenpositionen Kaltmiete und Betriebskosten ab. Für Investoren und Vermieter wiederum wird die Optimierung der Betriebskosten immer wichtiger, um in einem schwierigeren Marktumfeld im Wettbewerb zu bestehen.

Hinweis: Die Kurzstudie sowie Pressemitteilung finden Sie ebenfalls auf unserer Website.

Vertiefte Informationen zum Büroimmobilienmarkt finden Sie im kürzlich erschienenen Frühjahrsgutachten des ZIA, für das wir die Segmente Büro, Hotel, Logistik- und Unternehmensimmobilien analysiert haben.

Ansprechpartner: Jakob Heilek, Consultant und Autor der Kurzstudie, heilek@bulwiengesa.de, sowie Alexander Fieback, Teamleiter Büro, fieback@bulwiengesa.de und Oliver Rohr, Teamleiter Büro, rohr@bulwiengesa.de, Autoren des Büro-Kapitels im Frühjahrsgutachten.